Bail commercial : échapper au jeu de la clause résolutoire
Clause résolutoire ne rime pas toujours avec résiliation anticipée du bail
Une clause stipulée au profit du bailleur
Les baux commerciaux comportent généralement une clause résolutoire au profit du bailleur. Il s'agit d'une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas d'inexécution par le locataire d'une des obligations que lui impose le bail (ex. : payer le loyer, réaliser des travaux...). En pratique, l'intérêt du bailleur à travers cette clause est indéniable : le juge n'a aucun pouvoir d'appréciation ; s'il est saisi en exécution d'une clause résolutoire, il doit se contenter de constater les faits permettant le jeu de la clause et prononcer automatiquement la résiliation du bail.
Des contraintes de mise en oeuvre
Toutes les clauses résolutoires sont cependant encadrées dans les limites suivantes :
- le bailleur ne peut se prévaloir de la clause résolutoire que pour des infractions aux obligations du bail visées expressément par la clause ;
- le bailleur doit faire délivrer au locataire par huissier un commandement de cesser l'infraction dans un délai de 1 mois. Pendant ce délai, toute poursuite contre le locataire est suspendue et devient caduque si le locataire régularise effectivement. Ce commandement est obligatoire, quand bien même l'infraction est irréversible (ex. : défaut d'appel du bailleur à l'acte de sous-location du bail).
Le délai de 1 mois minimum est impératif
Parmi les baux anciens, on en trouve encore qui mentionnent un délai de 15 jours au lieu du délai de 1 mois. Pourtant c'est le délai de 1 mois qui doit être respecté. Un bailleur l'a appris à ses dépens : malencontreusement, la clause résolutoire d'un bail prévoyait un délai de 15 jours, à la place du délai de 1 mois. Au cours du bail, le propriétaire a été amené à faire délivrer à son locataire une sommation visant la clause résolutoire. Le locataire a contesté en justice et les juges ont considéré que cette clause résolutoire était nulle et, donc, totalement inutilisable par le propriétaire. Il ne restait plus à celui-ci qu'à entreprendre une nouvelle procédure pour tenter d'obtenir la résiliation judiciaire (sans pouvoir s'appuyer sur la clause résolutoire).
Bailleur de mauvaise foi
Un locataire reçoit de son bailleur un commandement de réaliser, dans le délai de 1 mois, des travaux de sécurité prescrits par l'administration. Ces travaux n'étant toujours pas réalisés, le bailleur demande en justice l'acquisition de la clause résolutoire. En vain : compte tenu de la nature et de l'importance des travaux, il a agi de mauvaise foi en poursuivant aussi rapidement le locataire.
Sources. cass. civ., 3e ch., 8 décembre 2010, n° 09-16939 ; cass. civ. 3e ch. , 27 octobre 2010, n° 09-69820)
Demande de délais
Poursuivi en exécution d'une clause résolutoire, le locataire peut demander des délais de grâce pour régulariser : le juge peut reporter ou rééchelonner des paiements dus, dans la limite de 2 ans.
